Kupili ste parcelu ili planirate ovu vrstu kupovine za potrebe izgradnje porodične kuće?
Mnoga pitanja i nedoumice javljaju se u ovoj situaciji.
Potrudili smo se da odgovorimo na najčešća pitanja, pitali smo stručnjake, kako bismo vam ovaj proces olakšali.
U tekstu pročitajte o svim detaljima prilikom kupovine placa.
Kupili ste parcelu ili planirate ovu vrstu kupovine za potrebe izgradnje porodične kuće. Mnoga pitanja i nedoumice javljaju se u ovoj situaciji:
· Da li kupiti prvu parcelu koji nam se svidi u ponudama na tržištu?
· Koga konsultovati u ovoj početnoj fazi planiranja?
· Kako izbeći nepotrebna razočarenja, u smislu da nije dozvoljena gradnja na predmetnoj parceli?
Ponuda na tržištu nekretnina je raznovrsna, a odluka da li kupiti parcelu preko agencije ili direktno od prodavca nekretnine zahteva dva različita pristupa.
Ako se odlučite za kupovinu diretno od prodavca potrebno je da prethodno obezbedite pomoć od strane advokata i arhitekte kako bi uspešno realizovali posao.
Pre svega advokat će za vas proveriti imovinsko-pravni status parcele i pomoći vam u realizaciji kupoprodajnog ugovora, dok će arhitekta proveriti mogućnost gradnje na predmetnoj parceli u aktuelnom Prostornom planu opštine na kojoj se parcela nalazi.
Ako se odlučite za kupovinu placa preko agencije, sve navedene prethodne usluge (advokat,arhitekta) trebale bi da budu predviđene kroz uslugu agencije.
U slučaju da odlučite da sami prolazite kroz proces kupovine rizikujete da napravite neadekvatan izbor i da kupite recimo plac na kome nije dozvoljena gradnja porodičnih kuća.
Mnogi će sada pomosliti (da,da to se dešava nekom drugom J meni ne). Ali nažalost, imam potrebu da vam ispričam kako sam upravo bila u nezahvalnoj poziciji, da ljudima koji su kupili parcelu i obratili mi se za proveru mogućnosti gradnje na istoj, saopštim kako nije dozvoljena gradnja porodičnih kuća prema važećem Prostornom planu opštine na kojoj se nalazi parcela.
Ne bih da mračim odmah u uvodnom delu teksta, ali katastrofalne poteze koje napravite u startu dodatno vas opterećuju u već poprilično kompleksnom procesu kupovine placa i pripreme projekata i dokumentacije neophodne za izgradnju kuće.
Pod pretpostavkom da ste kupovinu placa uspešno realizovali, postavlja se pitanje – šta i kako dalje?
· Šta je neophodno od projekata, dokumentacije i postupaka kako bi započeli izgradnju kuće?
· Koga konsultovati u ovoj situaciji?
· Koje šaltere obići?
· Koje takse platiti?
Kako je arhitekta već proverio za vas mogućnost gradnje na predmetnoj parceli logično je da se njemu i obratite sa zahtevom za ponudu projektovanja i vođenja elektronskog postupka za dobijanje građevinske dozvole.
Pomenuta ponuda potrebno je da sadrži sledeće elemente:
1. Cenu izrade Idejnog rešenja (IDR) za potrebe pribavljanja Lokacijskih uslova u elektronskom postupku
2. Cenu izrade projekta za građevinsku dozvolu (PGD) za potrebe pribavljanja Građevinske dozvole u elektronskom postupku. Takođe i opis/navođenje projekata koji su sastavni deo projekta za građevinsku dozvolu
3. Cenu tehničke kontrole projekta za građevinsku dozvolu
4. Cenu vođenja elektronskog postupka za dobijanje Lokacijskih uslova, Građevinske dozvole i Prijavu izvođenja radova
5. Rokove izrade vezane za delove ponude, zatim šta je neophodno od informacija za formiranje ugovorne obaveze, avans i način plaćanja
Kako je kompletan proces za dobijanje građevinske dozvole sada u elektronskom obliku, svaka opština ima svoj sajt sa informacijama vezanim za izgradnju. Tako da nemate potrebe da obilazite razne šaltere već je dovoljno da se naoružate strpljenjem i krenete u pretragu informacija na sajtu opštine ili sajtovima imaoca javnih ovlašćenja (priključci – struja,voda,kanalizacija, grejanje)koji daju svoja mišljenja neophodna za izgradnju. Takođe, imate i dostupne informacije na sajtu katastra, zatim APR-a u delu CEOP (centralne evidencije objedinjenje procedure).
Kada su u pitanju takse koje kroz postupak treba platiti, osnovne informacije možete naći na sajtu opština ali takse vezane za komunalno opremanje su za svaku lokaciju specifične pa je preporuka kada krenete u postupak svakako će te u elektronskoj formi dobiti informaciju, a svakako imate prostora da se odlučite da li će te platiti odjednom predviđeni iznos ili će te se odlučiti da platite u ratama.
Ove informaciju dobićete od punomoćnika koji vodi postupak za vas, a ako vam ova tema nije strana svakako možete i sami da registrujete nalog na sajtu CEOP-a i da vodite sami za sebe postupak i direktno pratite u kojoj je fazi vaš predmet. Moj predlog je da ipak postupak za vas vodi arhitekta jer je najupućeniji kada je izrada projekata u pitanju i u kojim fazama je koja dokumentacija neophodna.
1. Zahtev za dobijanje Lokacijskih uslova - podrazumeva pribavljanje lokacijskih uslova elektronskim putem čiji je sastavni deo idejno rešenje, katastarsko-topografski plan, kopija plana i izvod iz lista nepokretnosti. Zahtev se podnosi putem aplikacije CEOP nadležnoj opštinskoj službi koja izdaje Lokacijske uslove. Nadležna institucija (opštinska služba) koja je primila podnetu dokumentaciju u obavezi je da od javnih preduzeća (imaoca javnih ovlašćenja - vodovod i kanalizacija, elektrodistribucija, toplana...) pribavi uslove za projektovanje. Ako je predata dokumentacija potpuna (u skladu sa uslovima javnih preduzeća) nadležna institucija izdaje lokacijske uslove.
Sve navedeno zvuči vrlo jednostavno, ali u praksi nije tako, zbog toga što je potrebno nekad dokumentaciju dopuniti. Značajno je to što nadležne institucije sada imaju zakonski rok u kome moraju dostaviti odgovor podnosiocu zahteva. Praćenje ovog procesa je daleko jednostavnije putem elektronske aplikacije, kako za nas koji vodimo ovu dokumentaciju kroz sam postupak, tako i za Investitora koji blagovremeno dobija obaveštenja o tome u kojoj je fazi njegov konkretan zahtev. Ovo su osnovne informacije o navedenom postupku pribavljanja lokacijskih uslova, a svakako vam preporučujemo da detaljnije pročitate o ovom postupku na ovom LINKU.
2. Zahtev za dobijanje građevinske dozvole – Kako bi ste mogli da podnesete zahtev za dobijanje građevinske dozvole neophodno je da projektanti za vas pripreme projekat za građevinsku dozvolu. Projekat za građevinsku dozvolu (PGD) ne čini samo arhitektonski projekat. Kada je projekat porodične kuće u pitanju Projekat za građevinsku dozvolu sadrži:
Kako bi ste skratili vreme neophodno za odabir odgovarajućih projektanata, već smo napomenuli da je najefikasnije da kroz zahtev za ponudu arhitekti potražite objedinjenu uslugu jer svaki arhitekta ima saradnike sa kojima već neko vreme sarađuje i komunikacija na samom projektu će biti brža i jednostavnija.
Onog momenta kada ste angažovali projektante za izradu Projekta za građevinsku dozvolu (PGD) izuzetno je važno da im prosledite odgovarajuće podatke i informacije.
Ulazni podaci za izradu projekta čine:
Podvući ću još jednom (pošto je ovo najčešća nedoumica svakog kome je neophodna projektna dokumentacija).
Projekat za građevinsku dozvolu (PGD) ne čini samo arhitektonski projekat.
U trenutku kada je dokumentacija kompletirana/završena i pored elektronske forme priprema se i u štampanom formatu.
Tehnička kontrola projektne dokumentacije je takođe sastavni deo građevinske dozvole, ako je projektant tokom izrade nešto propustio da napiše ili tehnički prikaže kontrola će upozoriti kako bi se nepravilnosti otklonile.
Dokumentacija koja je pripremljena kao tehnička kontrola projektne dokumentacije posebno se pakuje u svesku pod nazivom Izvod iz projekta za građevinsku dozvolu.
Ovako spremna dokumentacija u elektronskom obliku prilaže se u elektronskom zahtevu za građevinsku dozvolu.
Ovo su osnovne informacije o navedenom postupku pribavljanja građevinske dozvole, a svakako vam preporučujemo da detaljnije pročitate o ovom postupku na ovom LINKU.
3. Prijava izvođenja radova - Važno je da napomenem, u momentu kada dobijete građevinsku dozvolu neophodan je još jedan korak a to je prijava izvođenja radova (prijava gradilišta) u roku od osam(8) dana. To je takođe elektronski zahtev putem portala CEOP kojim zvanično otvarate gradilište i definišete datum početka izvođenja radova i datum završetka izvođenja radova tako da možete formirati gradilište i otpočeti gradnju.
Ovim se priča ne završava jer i tokom gradnje je potrebno uredno voditi dokumentaciju kako bi ste u momentu završetka objekata mogli da izvršite uknjižbu. Tako da već nakon izgradnje temelja pokrećete elektronski postupak za prijavu izgrađenih temelja (izvođač radova će to najbolje znati da pripremi za vas) a ukoliko gradite u samostalnoj režiji svakako se obratite da elektronske postupke putem centralne evidencije objedinjenje procedure vaš arhitekta vodi za vas.
Nakon završetka objekta u konstruktivnom smislu (kada stavite objekat pod krov) takođe je važno da putem elektronskog postupka prijavite i završetak objekta u konstruktivnom smislu. Zatim predzadnji postupak koji je važan, prijava priključenja objekta na infrastrukturu (struja,voda,kanalizacija,grejanje) i poslednji zahtev u elektronskom postupku je zahtev za upotrebnu dozvolu.
Time ste kompetirali izgradnju ne samo fizički već i papirološki što vam nesmetno omogućava da vaša nekretnina ima odgovarajuću vrednost na tržištu nekretnina.
I za kraj, naglasiću još jednom. Izuzetno je važno da i tokom gradnje pratite papirološki izgradnju vašeg objekta, pogotovo sada kada se ovi postupci odvijaju elektronski i oslobođeni ste obilaženja raznih šaltera i institucija, kako bi vaša nekretnina dobija zasluženi status na tržištu nekretnina.
Tekst za Wienerberger pripremila: Nataša Komljenović dipl.inž.arh.
Tekst pročitajte i u najnovijem izdanju časopisa „Grenef“.
Dalja distribucija i objavljivanje teksta nisu dozvoljeni bez saglasosti Wienerberger doo Kanjiža.
Za slične teme posetite www.grenef.com i www.arhingreen.rs
Mi možemo da vam pomognemo da sagradite željeni objekat!
Za sve informacije u vezi nabavke Wienerberger proizvoda kontaktirajte naše predstavnike prodaje.
Kako biste lakše odabrali materijale, saznali više o njihovoj ugradnji, kao i dobili besplatnu specifikaciju materijala za vaš objekat, na raspolaganju vam je naš stručni tehnički tim.
Prijavite se na Wienrberger Newsletter i budite u toku! Na e-mail adresu ćete povremo dobijati informacije o aktuelnim temama i novostima iz Wienerberger-a.
